通州太玉园，北京最大的小产权小区之一，有望“转正”吗？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

通州太玉园，20年前才700一平却没人买，如今2万一平，就算能转正也有人不愿意。

(资料图片仅供参考)

这还真不是瞎说，太玉园最早是“旧村改造”的项目，就是让当地村民退出宅基地之后集中住楼房。

太玉园应该是2000年前后开始实施的，政策好像是正房1:1，厢房和杂合间什么的2:1。那差不多就是一个宅基地能换一套三居室。然后超出的面积单花钱，600一平的成本价。

在村民看来无所谓产权，这本来就是拿自己的宅基地换的，仍然和以前一样，根本就没想过卖。所以前些年曾经有过转成正规产权的传闻，但村民的意思就是不花钱可以，让交钱的话就不转了，确实没什么意义，世代自住的房子，无所谓产权。

当然那会儿也对外销售，外来户加100块钱，700一平也不算贵。那会儿应该还没有东区，西区买个100平的才7万。但当年这地方除了河道啥也没有，极少有人买。

北京的小产权最早几乎没有零售的普宅，都是别墅为主，是卖给有钱有车想享受的人群的。另一种就是给各单位盖的宿舍楼，打包团购当公房。毕竟那会儿几乎没有投资的概念，城里人也没必要自己跑村里来买房。

20多年前都没什么大小产权的概念，稀里糊涂的盖，懵懵懂懂的买。有的拆迁安置房甚至就是小产权，连房管部门都不在乎。比如丰台五里店，那就是当年宣武的安置房，到现在还没折腾完这破事儿呢，历史遗留问题。

那会儿的老百姓都迷糊，觉得反正以前的房子也是租公家的，现在换成面积大的挺合适，所以根本就没奢望什么产权。这都是后来房子涨钱了，百姓们也有了产权意识，这才开始重视。

太玉园真正对外销售是在2006年前后，北京房价暴涨的时候，这里号称一期开盘2000块钱左右。但这里毕竟是六环外了，太远了，所以传导次序都靠后，应该是到年底的时候才火起来。但升值幅度在那会儿也不慢，几乎就是出道儿即C位，在周边项目的衬托下，很快“张家湾小产权一条街”的名气就打出去了。

之后就是这样儿呗，屡次被打击，屡次死灰复燃，房价和过户费还都跟着涨。挺有意思的，也算跟随大盘，落后的不多。

北京打击小产权大概是从2007年开始的，2009-2010年更加重视，2012-2013年的力度最大。之后的小产权新建规模就小多了，不少都是以大棚的形式打擦边球，甚至还有拿房车营地当噱头的。但又经过2018-2019年的大规模强拆，到现在还敢肆无忌惮盖房的极少了。

2012年为了配合打击小产权，还判了几个开发商呢。最重的应该是房山青龙湖的，几个人凑钱想开发别墅，还没挣到钱呢就被强拆了，然后几个合伙人也被判刑。最重的应该是无期，罪名是“合同诈骗”。

那些年被拆的小产权根本数不清，动不动就多少万平米，昌平香堂的闹出挺大风波，众多名人为自己的不合法行为喊冤。但又能怎样？拆了也就拆了。

但这主要都是别墅和在建项目，已经入住的普宅类型的一般不拆。主要两点，一是涉及的人多，没必要引发大的矛盾；二是这些普宅大多数都是没占用耕地的，一般都是宅基地或山坡地，所以可以先留着。而一旦占用耕地就麻烦了，如果再是“基本农田”，那就天王老子也罩不住了，拆你没商量。

前些年是隔些日子就有转正的传闻，基本都是中介公司造的谣，故意歪曲解释政策。最大的风波就是2013和2014年，先是拿“农村土地流转”说事儿，然后又说是改为共有产权房，闹的沸沸扬扬的，房价据说还真的炒高了。但之后就是辟谣呗，弄的主管部委都哭笑不得的。

这就跟公寓似的，业主们明知道自己的房产不太合法，但总幻想能以自己认为最划算的方式来解决。怎么说呢？可以理解吧，人是必须拥有梦想的，万一实现了呢。人类是为了“生活意义”而存在的生物，抱有希望则是生存本能。

太玉园特殊的一次是传说拆迁，为了环球影城建配套什么。好几个人问我能不能投资，说是政策内定了，按1:2进行补偿，是否能赌一把？

卧靠，如果这政策是真的，那指不定谁疯了呢！一套小产权假定价值200万，拆一赔二就是400万，然后还是大产权的，那价值至少翻番还多，奔千万了。

这得多傻的领导能制定出这政策啊？相当于你买辆走私车，然后让交警没收了，退回来两辆崭新合法的。那这都不是傻了，而是跟中央或宪法对抗，鼓励炒作小产权。真不知道这些人的脑子都是怎么长的？

北京的小产权其实不难解决，而且肯定不会按照业主们的想法解决。没别的原因，就因为规模太小，掀不起风浪。有些小城市小产权动辄占比30%以上，人多势众不好办。而北京呢？太玉园几乎算是最大的之一了，但也不过是1万来套，全北京的加起来不过是10万不到20万套。在800万套总量里占比也就2%左右，闹不出什么风浪。

这就是个简单的逻辑问题，看政府是照顾多数人还是少数人的利益了。但一般来说，犯不上为了帮2%的不守法的人发财，而损害98%的主流守法人群的权益，实在不划算。而且这2%里还有不少是本地村民，人家那好办，本来就是宅基地。但后来买小产权的，就都未必能如愿解决了。

今天想起这事儿来，是有个太玉园的业主来问，说自己是穷人，政策应该照顾。卧靠，住着200万的房子，然后说自己是穷人，看看北京和全国守法公民们是否认可吧……

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！